6.27 부동산 대책,경매 공매 주택담보대출 제한

 

 

6.27 부동산 대책

6월 27일에 발표된 ‘6.27 부동산 대책’, 정식 명칭은 **「가계부채 관리 강화 방안」**은 과열된 수도권 및 규제지역의 부동산 시장을 겨냥해 발표된 강력한 대출 규제책입니다. 이 대책은 2025년 6월 27일에 발표되었으며, 대부분의 주요 규정은 6월 28일부터 바로 시행되었고, 일부는 7월 21일부터 적용되었습니다 

핵심 규제 내용

1. 주택담보대출 최대 한도: 6억원

• 수도권 및 규제지역 내주택 구입 시, 소득이나 주택가격과 무관하게 대출 최대 한도를 6억 원으로 일률 적용됩니다.
• 고가주택이나 고소득자도 기존 LTV보다 강한 규제를 적용받습니다.

2. 다주택자 전면 대출 금지

• 2주택 이상 보유 시 주담대 원천 금지 (LTV 0%)됩니다.
• 1주택자도 기존 주택을 6개월 내 처분하지 않으면 대출이 제한됩니다.
• 소유권 이전 조건부 전세대출도 전액 금지 → 갭투자 차단됩니다.

3. 주택담보대출 만기 제한

• 모든 주담대의 최대 만기를 30년 이내로 제한, 장기 우회 대출도 차단됩니다.

4. 전세대출 및 신용대출 규제

• 신용대출 한도를 기존 연소득의 2배에서 연소득 이내로 축소됩니다.
• 전세보증 비율은 90% → 80%로 축소, 고위험 주택의 보증 가입 기준도 강화 (7월 21일 시행) 
• 생활안정자금 목적 주담대는 최대 1억 원 한도로 제한되며, 다주택자는 아예 금지됩니다,

5. 정책대출 축소

• 디딤돌·버팀목 등 정책대출 한도도 대폭 축소:
  • 디딤돌(일반) 2.5억 → 2억, 생애최초·청년 3억 → 2.4억, 신혼부부 4억 → 3.2억, 신생아 가구 5억 → 4억 으로 축소됩니다.
  • 버팀목 전세 청년 9천만 → 1.5억, 신혼부부 1.3억 → 1.6억 (신생아 포함 가구 2억→2.4억) 으로 축소됩니다

 시행 시점 및 경과 적용 기준

• 6월 28일 이후 대출 신청, 계약, 입주자 모집공고된 건은 새 규제가 적용됩니다.
• 단, 6월 28일 이전에 대출 신청이 전산상 완료되었거나, 매매 계약금 납부 또는 모집공고일이 기준일 이전이면 종전 규제가 적용될 수 있습니다.

요약 테이블

항목주요 내용

주담대 한도	수도권·규제지역 최대 6억 원 → 일률 규제
다주택자 대출	2주택 이상 대출 금지, 1주택도 처분 조건 필요
만기 제한	주담대 최대 30년
전세·신용대출 규제	신용대출은 연소득 이내, 전세보증 80%로 축소
정책대출 축소	디딤돌·버팀목 등 실수요자 대출 한도 축소
경과 적용 기준	6월 28일 이전 신청·계약 혹은 모집공고 건은 종전 규제 적용

 

실수요자를 위한 주의사항

• 분양계약 전후로 경과 적용 여부를 꼼꼼히 확인하세요. 특히 모집공고일이 6월 27일 이전인지 여부가 핵심 기준입니다 
• 대출 실행 일정, 계약금·중도금 일정, 전산 신청 완료 시점 등을 증빙할 수 있는 서류를 철저히 준비해야 합니다.
• 정책대출 한도 축소로 실수요자들의 자금 마련 부담이 증가하므로, 사전 준비와 금융 플랜 재정비가 필요합니다.

 

경매와 공매 주택담보대출 제한

 

경매와 공매는 6·27 대책의 ‘주택담보대출 규제’ 대상에 원칙적으로 포함됩니다. 이 규제는 주택 구매 목적의 **모든 담보대출(주담대)**을 대상으로 하며, 경매·공매 시에도 경락잔금대출·공매잔금대출을 받으려면 동일 기준이 적용됩니다.

 경매·공매에서 대출 제한 적용 여부

• 2주택 이상 보유자는 경매·공매에서 주담대를 받을 수 없습니다. (LTV 0%)
• 1주택 보유자도 경매·공매 물건을 추가로 대출 받으려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 합니다.

이 규제는 온비드 공매나 법원경매 등 절차와 무관하게 모든 신규 주택담보대출에 동일하게 적용됩니다.

여파 및 시장 반응

• 경매시장 낙찰가율이 떨어지고, 투자 수요가 위축되고 있다는 분석도 있습니다. 
• ‘실거주 대출’ 요건이 강화되면서 경매 물량도 감소하거나 실거주 목적이 강조되고 있는 분위기입니다.

정리 테이블

구분대출 가능 여부조건/비고

2주택 이상 보유자	주담대 불가	경매·공매 모두 동일
1주택 보유자	경매·공매 대출 가능	단, 기존주택 6개월 내 처분 필요
실수요자	가능	실거주 또는 처분계획 명확해야 승인 가능

실무 팁

1. 경매·공매 입찰 전에 보유 주택 수와 대출 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2. 경락잔금대출 신청 시점이 중요합니다. 대출 및 계약 이후 6·27 규제가 적용되지 않은 시기를 정확히 파악해야 유리합니다.
3. 입찰보증금·잔금 일정 대응이 필요하며, 대출이 불발될 경우 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다.

요약

‘6·27 대출규제’는 경매·공매 시에도 주택담보대출 자체를 사실상 금지하거나 엄격하게 제한하는 조치입니다. 주택 보유 상황, 실거주 의도, 기존 주택 처분 계획이 명확해야 입찰 및 자금 조달 전략을 세울 수 있으니, 이를 염두에 두고 입찰 계획을 세우시는 것이 좋습니다.