1. 토지거래허가제란
(1) 개념
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 “국토의 이용 및 관리와 관련하여 토지의 투기적 거래를 방지하고
공공복리를 증진하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지거래허가구역을 지정할 수 있다.” 등에 근거한 제도입니다.
일정 지역(토지거래허가구역) 안에서 정해진 면적 이상의 토지를 거래(매매, 교환, 증여, 임대 등) 할 때는 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
다주택자가 토지거래허가구역(토허구역) 내에서 주택을 구입하는 것은 원칙적으로 거의 불가능합니다. 하지만 법이 허용하는 예외적인 ‘실수요 목적’ 거래만 가능합니다.
다만, 아래 조건을 모두 충족하면 다주택자라도 허가가 날 수 있습니다.
| ① 실거주 목적 증명 | 새로 구입할 주택에 직접 2년 이상 거주할 계획을 명확히 제시해야 함. 임대 목적이면 불가. |
| ② 기존 주택 매각 의사 | 기존 주택을 일정 기간 내(보통 6개월~1년 이내) 매각한다는 서약서 또는 증빙자료 제출 필요. |
| ③ 세대분리·가족이전 등 특수사유 | 부모 부양, 자녀 결혼 등 불가피한 세대 사유로 이주해야 함을 입증할 경우 일부 허가 사례 존재. |
| ④ 건축·재건축 목적 | 낡은 단독주택 철거 후 자가용 신축 등 생활형 목적으로 인정되면 제한적 허가 가능. |
⚠️ 단, “임대용”, “투자용”, “자녀 증여용” 등의 이유로는 100% 불허됩니다.
( 2) 목적
특정 지역의 토지 매매를 제한 함으로써 단기 차익을 노리는 투기성 거래를 차단해서 집값이나 땅값 급등을 막아 부동산 투기를 억제하면서 시장 안정을 유도하기 위함입니다. 또한 투기 수요로 인한 비정상적인 땅값 상승을 막고, 땅으로 인한 불로속득을 억제하기 위함입니다. 그래서 토지를 실수요자 중심으로 거래하게 하여 국토가 계획적, 합리적 용도로 이용되도록 유도합니다. 투기 억제를 통해 주거가 안정되고, 공공사업 추진의 원할함과 사회적 형평성을 확보합니다. 그래서 지역별 개발계획과 연계해 국가의 토지정책 방향을 조정할 수 있는 직접적 관리도구로서 사용하는 제도입니다.
(3) 허가가 필요한 경우
정부나 시·군·구가 지정한 “토지거래허가구역” 내에서 법령으로 정한 면적 이상의 토지를 거래할 때 허가가 필요합니다.
기준은 지자체에 따라 다를 수 있습니다.
| 주거지역 | 180㎡ 초과 |
| 상업지역 | 200㎡ 초과 |
| 공업지역 | 660㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
| 비도시지역(농지, 임야 등) | 500㎡ 초과 |
(4) 절차
- 계약 전에 관할 구청이나 시청에 허가신청서 제출합니다.
- 시장·군수·구청장이 이용목적, 거래내용, 실수요 여부 등을 검토합니다.
- 허가서 발급 후 계약 가능합니다. 허가를 받지 않고 체결한 계약은 무효입니다.
(5) 허가 후 의무
허가받은 용도대로 2년간 이용 의무가 발생합니다. 예를 들어 주거용은 실거주를 2년간 해야하고 농업용으로 허가받으면 2년간 농지로 사용해야 합니다. 위반시 이행강제금 또는 허가취소가 가능합니다. 위반시 무허가 거래는 무효처리되고 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
(6) 2025년10월 현재 지정지역
이번 이재명대통령의 토지거래허가구역 지정은 서울 25개 자치구 전역을 포함하였고, 경기도에서는 과천·광명·수원(영통·장안·팔달)·성남(분당·수정·중원)·안양(동안구)·용인(수지구)·의왕·하남 등 12개 지역이 포함되었습니다. 토허구역 지정 시에는 단지 내 아파트뿐만 아니라 연립·다세대주택도 포함, 실거주 목적 허가 및 2년 이상 거주 의무 등이 강화된다는 내용이 포함되어 있습니다.
지정 발표 이후, 일부에서는 “풍선효과로 인해 토허구역 외 인접지역의 거래와 가격이 급등하고 있다”는 언론 평가도 나왔습니다. 지정이 시장 전체에 미치는 효과는 지역과 시기마다 편차가 큽니다. 투기억제를 목표로 하지만, 서울의 일부 지역만 아파트값이 급등하고 있는 와중에 실수요자의 거래 제한 및 시장 위축 우려도 같이 제기되고 있습니다. 빈번한 정책 변경은 시장 혼란을 초래할 수 있고 너무 극단적인 정책이지 않냐는 지적도 있습니다. 지정 기간, 허가 대상 면적, 실거주 요건 등 구체적 조항은 지역별로 다르며, 향후 해제 혹은 완화 가능성도 언급되고 있습니다. 하지만 일부 토지거래허가구역을 했을 경우 주변이 풍선효과로 급등할까 우려되어 전체를 한것으로 인해 일부는 긍정적인 반응도 있긴합니다.